Doba „koronavirová“ v realitách.
Máme se jí bát?

Před vypuknutím této krize se mě všichni ptali, kdy přijde a jaká bude. Měl jsem spoustu očekávání a tipů. To, co nyní postihlo celý svět nepředpokládal nikdo. Očekávání většiny ekonomů a odborníků byla, že se krize dostaví a bude mírná, nedotkne se cen nemovitostí v Praze, jen ceny v menších městech a okolí možná mírně klesnou.

Realita je úplně jiná. Během prvního týdne karantény se v Praze uvolnilo přes 300bytů z Airbnb a Bookingu. Majitelé se naivně snaží je pronajmout s podmínkami jako je podnájemní smlouva (nevýhodná pro stranu podnájemce) nebo smlouvou na 3-6 měsíců, avšak marně. Na trhu je takový přetlak, že chytří zájemci si teď vybírají, jako kdyby před nimi stály švédské stoly prohýbající se pod výborným jídlem. Byty okořeněné Netflixem, designovým vybavením, internetem v ceně apod. Toto úplně paralyzovalo nabídku klasických pronájmů, které v lepším případě nabízí podprůměrné nabídky v porovnání například s Airbnb. Toto znamená okamžité snížení cen nájmů v Praze a tato situace hned tak brzy neskončí vzhledem k tomu, že hranice mohou být uzavřené velmi dlouho.

Typickým příkladem podnikatele v krátkodobém ubytování jsou 3 koupené byty na 90-100% hypotéku za účelem pronájmu přes již zmíněné platformy. Kalkulace relativně jednoduchá. Splátka jednoho bytu zhruba 20.000,-Kč/měsíčně, průměrný měsíční obrat jednoho bytu zhruba 40.000,-Kč/měsíčně, z toho něco padne na náklady, ale to celé vynásobené třemi spolehlivě uživí jednoho člověka. Byty mu tedy generovaly nadprůměrný příjem (60.000,-Kč mínus náklady a daně, zbývá něco kolem 45.000,-Kč). Vše dobře vymyšleno. Jenže přišla „čínská chřipka“ a ta tuhle matematiku úplně otáčí do červených čísel. Splátka za byt je pořád stejná, ale cena tržního nájmu na trhu dlouhodobých nemovitostí za tento byt je kolem 15.000,-Kč. To znamená, že v ideálním případě, který většinou nenastane, bude třeba po zatím neurčenou dobu doplácet zhruba 15.000,-Kč měsíčně. Částečně by to mohla zbrzdit podpora vlády, která je však pro ubytovatele tak složitě nastavená, že málo kdo na ní dosáhne nebo jí pochopí. Těch prvních tři sta bytů není zdaleka konečné číslo.

Již teď se zhruba 5-10% rezervovaných nemovitostí k prodeji stornuje a prodávající/developeři se často dostávají do finančních problémů. Problémy mají již zmínění podnikatelé s byty z Airbnb/Bookingu.

Další zakopaný pes je u obyčejných lidí. Ještě před pár lety, před regulací ČNB se rozdávaly hypotéky ve výši 110 až 120% z kupní ceny (zaplatila se i kuchyň, daň z nemovitosti, provize,…). Nyní už je většina hypoték mezi 80-90%, ale stále se občas objeví hypotéka bez vlastních zdrojů. Finanční poradci v minulosti dokázali sjednat úvěry i klientům, kteří jen tak tak prošli schvalovacím procesem banky a splátky měli nastavené tzv. „na hraně“, s nulovou rezervou pro horší časy. Tito klienti se nyní mohou dostat z důvodu omezení příjmů do problémů. Nesmí se opomenout rozvodovost po karanténě, ne jedna domácnost projde díky karanténě těžkou zkouškou. Automobilový průmysl zatím jen na 14 dní stojí, další odvětví budou stát určitě déle. Česká ekonomika je postavena ze 70% na službách. Ty jsou teď téměř v útlumu (restaurace, holiči, fitness centra, obchody s oblečením…) Banky jsou nyní benevolentní k odkladu splátek, prozatím však pouze na 3 měsíce. Stát se snaží ekonomiku podpořit, to mu nelze upřít. I tak počet lidí, kterým současná situace z různých důvodů zlomí vaz, může být dramatický.

Odborníci a ekonomové jsou zatím ve většině optimističtí. Je krásné poslouchat, že ČR má jednu z nejnižších zadlužeností a zvládáme pandemii dobře. Dovolte mi ale připomenout známou věc: „Pokud německá ekonomika dostane rýmu, česká ekonomika bude těžce nemocná.“ A jestliže německá ekonomika je nyní zatížena pandemií, co se bude dít u nás? Uklidňování většiny odborníků nyní beru stejně, jako když nás premiér uklidňoval, že karanténa nebude. Chápu, on musel uklidnit národ.

Omlouvám se tímto za můj pesimismus, ale půjdu rázně proti proudu a otevřeně říkám, že toto nebude krize, jakou všichni očekávali nebo očekávají, není to jen „rýmička“, dle odhadů se propadne naše HDP o 8-15%. Krize bude drsná, s cenami zahýbe, a právě v Praze razantně od Václavského náměstí až po Komořany. Nyní v období Koronaviru lidé z Prahy mají zájem o nemovitosti na horách a mimo Prahu. Množí se nám dotazy typu: „Šel by ten byt ve Vlašimi pronajmout na šest měsíců, než se to přežene?“. Při současných cenách stavebních firem, kdy se staví zhruba za 40.000,-Kč za jeden metr čtvereční podlahové plochy průměrného bytu a ceny nemovitostí v dojezdové vzdálenosti hodinu a více od Prahy, se pohybuje v průměru pod hranicí 40.000,-Kč za metr čtvereční a vzhledem k tomu, že tato města nejsou zatížena problematikou turistických pronájmů, očekávám, že si cenu udrží spíše než například projekty v Modřanech nebo Horních Měcholupech, protože zmíněná města dále od Prahy mají ohromný nedostatek nemovitostí. Developeři tam nestavěli, nevyplatilo se jim to. Poptávka tam nyní dramaticky převyšuje nabídku. V Praze se klienti vyhnou průměrným nabídkám a půjdou po těch výhodných, které se budou objevovat jako houby po dešti. Nyní prší a hub bude opravdu mnoho.

Rozumní prodávající ať jedné nemovitosti anebo developeři reagují už nyní a slevují nemovitosti na minimální hranice, za kolik byli ochotní prodat. Ti, co vyčkávají tak na to později draze doplatí. Makléři, kteří nabrali nemovitost 5 až 10% nad tržní cenou a dříve čekali, až to trh nemovitostí dožene, mají nyní smůlu a prodávající s nimi. Růst trhu se zastavil a ceny nejspíš začnou klesat. Nastává období, kdy se ukážou schopní makléři a oddělí se zrno od plev.

Po prvním týdnu pesimistických dnů a nocí, kdy jsem nevěděl, co se bude dít, nyní už jako makléř vidím pro realitní obor světlo v tunelu. Vím, že se bude prodávat a ne málo. Budou prodávat právě dobří makléři, kteří na začátku musí splnit hlavní podmínku, a tou je stanovení přiměřené tržní ceny nemovitosti. Nabídek bude přetlak, takže prezentace bude muset být nadprůměrná, aby zaujala a nakonec to makléř bude muset umět prodat jako obchodník a odborník. Nyní není čas pro amatéry. Udrží se jen ti silní.

Ano, tato krize přejde. Ceny nemovitostí zase stoupnou a doba blahobytu zase přijde, tak jak velí cyklus ekonomiky. Každý se teď budeme muset něčeho vzdát. Pro některé to bude dovolená, pro některé nové auto a pro některé to však bude nemovitost. Je zde skupina, která čekala na tuto příležitost. Ano, tato krize bude velká příležitost a už bude jen na nás, jak se k ní postavíme a jak jí uchopíme.

Bc. Aleš Doubek

Regionální ředitel

Finpos realitní kancelář s.r.o.